11月5日，广东省人民政府网发布《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确提出，广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江是发展保障性租赁住房的重点城市。广州和深圳单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。

租金低于市场价

7月初，国家发布了保障性租赁住房的“国办发22号文”，明确提出，各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设，并将其作为了“十四五”住房工作的重点。

早前，广东提的是广州、深圳、东莞、佛山、珠海5市试点发展保障性租赁住房。此次增加到10城，且这10个市此前也已列入住房城乡建设部全国91个人口净流入城市名单中。本次《意见》明确了保障性租赁住房的对象标准、发展重点，并强调用地供地、资金保障、税费优惠等多项支持政策。

《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。通俗理解，就包括刚毕业的大学生、新到广东工作人群等。在户型上，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，并且租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金。

《意见》强调，各地要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。《意见》还提出，各地级以上市要针对保障性租赁住房不同的筹集建设方式，分类制定准入、退出具体条件以及小户型的具体面积管理要求。

同时，《意见》明确落实税费优惠政策，明确了对相关租赁经营企业的税收优惠，自2021年10月1日起，相关住房租赁企业将享受到特定的税收优惠，包括减免缴纳增值和减免征收房产税等优惠。

为了支持多主体参与，鼓励非居住存量土地及房屋建设保障性租赁住房。《意见》强调，各地级以上市可把闲置棚改安置房、公租房、经适房等政府闲置住房用作保障性租赁住房。

此外，对开展保障性租赁住房业务的国有租赁企业，适当放宽经营业绩考核要求。对国有企业出租自有物业开展保障性租赁住房业务，租期可放宽到10年。广东各地级以上市要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。

《意见》还指出，要加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

专家怎么看？

广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉认为，《意见》最终的目的就是，建立公租房、保障性租赁住房、共有产权住房的住房保障体系，其中，保障性租赁住房是重点。通过保障性租赁住房，让新市民、年轻人低成本地、体面地在大城市扎根下来，降低前期居住和生活成本，促进内需和消费增长，并成为经济增长的引擎。

他认为，作为第一人口大省，也是外来人口最多，年轻人、新市民最多的省份，广东在积极贯彻国家政策指示上面责无旁贷。因此，省级层面制定了推进各地落实的方案，起到组织和指导，协调和推进，合作主体对接等作用。广东省保障性租赁住房的指导文件，在明确对象标准，房源筹集渠道，六个方面的优惠政策，支持多主体参与等方面，与国家的22号文，基本一致。

《意见》明确了重点城市。广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市等10个城市是发展保障性租赁住房的重点城市。这10个城市多数是人口净流入的珠三角城市，要根据人口流入、公共服务设施乘载来建设保障新增住房。湛江和汕头这两个省域副中心城市，为了提高人口集聚度，也要增加保障性租赁住房建设。其他城市，如果有重点产业园区、重大产业平台或企业，有新市民、外来人口聚集，也要推进几个项目。

《意见》还明确了推进这项工作的战略步骤。

1、摸底。既包括对新市民年轻人需求的摸底，也包括对存量土地和房屋可拿来筹建的摸底。

2、中国互联网企业100强榜单主要参考互联网企业年度发展数据，评价指标既覆盖收入、利润、人力资本等财务指标，也覆盖流量、活跃用户数等业务指标。

3、全过程的管理。既包括与省级的保障房租赁信息平台对接，从而纳入省级保障房统一管理，未来中长期将与公租房一起，作为保障性住房的主要组成。另外，也包括对建设、出租、运营的全过程，确保供应的效率，确保国家在规划、税收、土地、金融等方面的政策落到实处，确保政策红利不被违规套取。

需要关注的是，《意见》还明确了用地方面的差异化。

1、广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。作为人口净流入最多，房价最高的城市，广深列入了国家双集中供地新政城市，年度新增供地，必须有不少于10%的地块作为保障性租赁住房用地。

2、将加快发展保障性租赁住房与“三旧”改造、城市更新等工作有机结合起来。实施城市更新行动，是新时期国家城市工作的重点，也是城市经济高质量发展的路径，核心就是让城市更新回归到提升城市品质，补缺公共设施短板，提升人民群众获得感幸福感安全感本源。城市更新是广东的特色，保障性租赁住房通过城市更新来实现筹集，这是广东城市更新的新发展路径。

3、集体土地也是广东特色，过去参与市场化较早，但低效利用严重，或者搞小产权房，或者落后产能代表的村级工业园，未来要鼓励进入保障性租赁住房，让村集体、村民入股或合作开发，分享长期可持续的城市化红利。

李宇嘉认为，本次《意见》借助保障性租赁住房战略，将租赁指导价、租金监测，一并搞起来。

意见要求，各地级以上市要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。保障性租赁住房的特点是低租金，也就是低于同片区市场租金。做到这一点，就要建立租金片区监测和指导价。存量房时代，二手房、租赁，都要加强市场监测，这个工作迟早要做，借助这次大力发展保障性租赁住房，将这个基础设施建立起来。

一揽子政策，确保市场主体有积极性，并通过具体项目，让市场看到保障性租赁住房可以盈利，并作为房企、长租公寓转型的方向。为支持保障性租赁住房，这次文件在税收减免、低息普惠金融、规划、土地等方面有一揽子的优惠。改变土地和房屋为住宅用途，可以不用调规划；非住改住，调整为居住用途，不用缴纳出让金，单列用地也要把保障性租赁住房的用途写在出让条件中，极大地降低土地出让金。所有这些的目的，就是降低市场主体开发建设和经营保障性租赁住房的成本，最终实现盈利。

李宇嘉认为，这其中要看到资金支持力度也很大。既包括建行等国有银行的普惠贷款，企业债、公司债、REITs等等，也包括中央财政、专项资金，省级财政补助资金等，都向这里倾斜，引导资金流向，解决前期投入大，回收周期长的资金错配情况。

需要强调的是，保障性租赁住房对商品房市场没有冲击，因为一个是租，一个是买，而且还会降低大家买房的超前性，理性健康消费，并在日后为商品房市场补充新鲜血液，保持楼市需求健康，可持续。

值得其他省市学习

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策体现了广东对于保障性租赁住房建设的支持，相关政策内容也值得其他省市的学习和借鉴。

他认为，广东此次政策，部分条款和其他城市今年出台的内容类似，充分吸收了中央和住建部保障性租赁住房的相关政策思路。除此之外，广东在一些细节上给与了更大的支持。

第一、其明确支持市场主体参与。政策明确，定期组织产品推介会，促进市场主体与企事业单位、村集体和产业园区等有发展保障性租赁住房需求的合作主体对接。类似表述具有很强的务实性，有助于建立一个高效的对接平台，促进土地资源和资金等更好对接，利好后续保障性租赁住房的建设和出租。

第二、其明确要加强宣传引导，政策明确，宣传普及保障性租赁住房政策及房源信息。类似规定也有助于后续社会大众更好地关注此类产品。尤其是对于当前粤港澳大湾区的建设来说，加强此类产品的宣传和推广，有助于保障相关人才的居住问题，也有助于发挥城市的更大吸引力。

应该说广东政策进一步说明，加大保障性租赁住房的建设和支持力度，成为近期各地政府需要积极关注的内容。当前住房制度改革中，保障性租赁住房建设是重要的一环。这项工作要加快，也要积极做推广。

严跃进认为，广东此类政策，也要求各个市场参与者积极关注此类内容。除了开发商等关注了此类产品外，其他机构也应该积极关注。正如政策所提及的，要完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。这也说明，后续包括商业银行以及相关的监管部门来说，都需要关注此类产品的创新和逐渐增大的开发节奏，积极在金融和管理方面跟上，进而形成更好的支持。在当前房地产市场出现微妙调整的情况下，如何把注意力投入保障性租赁住房，成为各个市场参与者需要积极关注和思考的内容。