续今年新希望服务（03658.HK）登陆港股后，12月17日，同样来自四川的德商产投服务（02270.HK）也正式在港交所敲钟上市，全球发售价定为每股发售股份1.11港元，募集资金净额约1.28亿港元。

上市首日，德商产投服务开盘一度上涨近7%，此后由红转绿；截至收盘跌幅为5.41%。资料显示，德商产投服务是一家物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。2021年5月31日，其在管建筑面积约为420万㎡，其中在管住宅物业总建筑面积约190万㎡，占在管建筑面积的44.7%。

近三年营收复合增长超40%

据招股书显示，德商产投服务是一家为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务，2020年在成都市提供物业管理服务及商业运营服务的所有公司中，德商产投服务排名第五，市场份额为0.5%。

2018年至2020年期间，德商产投服务在管建筑面积从约50万平方米，增加至约380万平方米，年复合增长率约为175.7%。截至2021年5月31日，德商产投服务在管建筑面积约420万平方米，仍保持稳健增长态势。

2020年，由德商集团所开发的位于成都的住宅物业平均售价约为人民币1.67万元/平方米，高于同期成都住宅物业1.21万元/平方米的平均售价。鉴于德商集团在成都开发的住宅物业主要为中高端住宅物业，相关住宅业主需要更优质的物业管理服务，因此，德商产投服务可收取较高的物业管理费。

根据弗若斯特沙利文资料显示，2020年，德商产投服务在管物业平均物业管理费为3.9元，较成都市物业平均物业管理费2.6元高50.0%；较全国物业的平均物业管理费1.9元高105.3%。其中，2020年，德商产投服务管理了若干新交付的德商集团开发的住宅物业，该等新交付的住宅物业在管总建筑面积约为34.9万平方米，2021年前5个月每平方米每月平均物业管理费为人民币6.1元。

在管面积爆发式增长的背景下，德商产投服务经营业绩也迎来了高速增长。2018年、2019年、2020年及2021年前5个月，德商产投服务录得营业收入分別人民币6396.4万元、6911.6万元、1.29亿元及8915.9万元，复合增长率超过40%；同时，该公司实现净利润分别为3139.4万元、3104.3万元、4219.3万元及1000.3万元，复合增长率接近17%。

预期2025年川渝物业市场900亿

随着中国西南地区的经济发展引擎成渝城市群的快速发展，2015年至2020年，成都地区物业管理公司在管总面积从6.35亿平方米增加至8.1亿平方米，年复合增长率为8.8%；预期到2025年，成都地区物业管理服务公司的在管总面积将达到9.83亿平方米，2020年至2025年的预期年复合增长率为5.4%。

从地域来看，德商产投服务的策略是聚焦川渝、深耕西部，2018年起，相续进入广东省、江苏省和云南省，逐步布局全国市场。

就川渝地区来看，物业管理服务公司在管建筑面积从2015年的31.9亿平方米增加至2020年的39.5亿平方米，年复合增长率为4.4%。2020年，住宅物业的在管总建筑面积达到33.8亿平方米，2015年至2020年的年复合增长为4.1%；2020年，非住宅物业的在管总建筑面积达到5.8亿平方米，2015年至2020年的年复合增长率为6.6%。

展望未來，德商产投服务认为，随着川渝地区经济和房地产市场的持续发展，预期在管总建筑面积将持续增长。2025年，预期川渝地区的在管总建筑面积将达到46.7亿平方米，2020年至2025年的年复合增长率为3.4%。

相对应的是，2015年至2020年，川渝地区物业管理服务公司的总收益从人民币312亿元增加至人民币551亿元，年复合增长率为12.0%；同期，住宅物业和非住宅物业的总收益分别由人民币202亿元及110亿元，增加至人民币341亿元和210亿元，年复合增长率分别为11.1%及13.7%。德商产投服务预期，2025年川渝地区物业管理服务的总收益将达到人民币924亿元，2020年至2025年的年年复合增长率为10.9%。