随着各地二批次集中供地进入尾声 三批次集中供地会如何?
2021-11-17 15:42:53 来源: 北京日报

近日,贝壳研究院发布报告称,截至11月14日,除了郑州以外,其余21个城市皆完成第二批集中供地,总计成交住宅用地636宗地块,较首批次减少193宗地块;成交用地面积约3342公顷,较首批次4820公顷减少约30.7%。更严的土拍规则下,土拍趋于理性。

多项数据都在下调,且幅度都是两位数:成交规划建筑面积0.71亿平方米,较首批次1.04亿平方米减少约31.7%;土地成交价款总计6371亿元,较首批次1.03万亿元减少约37.9%;宗地成交率65.4%,较首批次94.1%减少约28.7个百分点;综合溢价率4.11%,较首批次15.0%减少约10.9个百分点。

受8月土拍新规影响,各城市相继优化其土拍规则,比如:严审房企开发资质与资金来源;单宗住宅用地溢价率不得超15%;不以竞配建等方式增加实际地价;可通过竞一次性报价、摇号、竞品质方式确定竞得人。

"对参拍企业的资质与资金来源审核可视为土拍政策在企业资质方面的收紧,加之房企整体融资环境收紧,促使房企面临较大的现金流压力,因此在土地市场方面房企整体参与热情不高,拿地更加谨慎。"贝壳研究院研究人士分析,供应节奏也与房企拿地意愿呈现时间上的不匹配,叠加政策调整趋严,因此第二批集中供地情况整体偏冷。

不过,这些城市中,也有部分城市由于调整得宜,关注度依然较高。以深圳为例,综合溢价率12.1%,23宗地仅有1宗地流拍,并且有17宗地触地价上限后竞自持面积,市场表现明显优于大部分集中供地城市。"主要原因是受8月29日深圳对第二批集中供地的土地最高成交价格与住宅最高限价的调整,分别平均下调20.7%与6.6%,除了达到三稳的目的外,也为房企留下足够的利润空间,因而深耕区域的房企参与热情较高。"上述研究人士分析。

随着二批次集中供地进入尾声,截至11月14日,已有上海、广州、深圳、南京等11个城市公告其三批次集中供地的出让地块与拍地规则,无锡已于11月初完成三批次集中供地出让。

从规则上看,三批次相比于二批次有稳有放,促进土地市场平稳。"总的来说,第三批较第二批的规则有所放松,主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面。"上述人士分析,三批次的规则调整主要为房企的“现金流”缓解压力,不过房企资金来源审核、溢价率不得超过15%等规则依然没有放松,表明在稳地价的目标下,防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是首重要务。

比如,就房企资质而言,南京第三批集中供地降低企业资质门槛、放宽联合拿地的限制;就资金要求而言,苏州的保证金比例从二批次部分宗地50%下调至三批次全部宗地30%、首付款比例由60%下调至50%;就配建比例而言,部分城市减少配建要求的地块出让,合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求,三批次则有9宗地,为房企留下一定的利润空间。

业内认为,为了完成年度宅地供应完成率,预计多数城市的三批次供地将会加大出让规模,会释放更多优质地块以提高房企拿地意愿。(曹政)