“陈姐，您近期有时间来看房吗?”

北京主要城区大规模解封以来的两周内，各新房售楼处及二手房中介又开启了忙碌的客户邀约模式。一边是内城高端盘来访人“络绎不绝”，另一边大部分刚需盘实际约访情况却并不理想，刚需购房人观望情绪较重。

业内人士分析认为，目前购房需求分化明显，受到疫情影响，刚需人群收入不稳定，对未来预期不明朗的情况下，买房置业这种大额支出变得非常谨慎，不少购房需求被搁置了。

刚需盘热销“少数派”

购房者观望占主流

“我的客户3月份交了定金，现在迟迟不进行下一步的签约，态度游移，我感觉很可能会退房。”朝阳某新房项目销售人员告诉记者，疫情售楼处关闭一个月后，销售人员都很期待重新开启工作，但3月的热度明显没能延续下来，热度一下子就断了。

该项目销售人员表示，一部分置换客户不敢推进签约，是因为二手房出售速度骤降，担心自己的房子不好出手，影响新房购买。还有一部分购房者在观望市场政策以及下半年供地的情况。

“目前市面上的新房已经都看过了，我们想等等三批次地再做对比。”周女士表示，家里是二胎刚需改善置业，市场上价格合适的千万以内四居室可选有限。

业内人士表示，目前新房市场同板块内新房之间竞争比较激烈，6·18期间多个售楼处都推出了特价房，来吸引购房者。像合生旗下的多个项目，就开展了6·18的直播卖房。

也有项目选择了尽快开盘，位于朝阳区王四营板块的保利锦上二期，就在6月15日开盘销售，500万就可以买到近地铁的两居，凭借低总价的优势，开盘三小时卖出了150多套。

也有部分购房人选择配套更成熟的二手房。购房人刘女士跟爱人从去年开始看房，300多万预算到底是买新还是买近?困扰了刘女士很久。在对比了门头沟、房山等新盘后，刘女士还是打算在丰台、石景山选择小面积的二手房，方便通勤，减少生活时间成本。

二手房成交分化明显

二手房的表现最能反映楼市重启后的真实状态。根据国家统计局数据显示，北京的二手房价指数从4月环比上涨0.6%，5月转为下降0.1%，降幅明显。主要原因是受到疫情影响，海淀、朝阳、丰台等区域因为管控的原因交易量下降。

据诸葛找房数据研究中心监测，6月1日至6月19日，北京市二手住宅共成交5358套，而5月同期为成交5498套，4月同期为成交7623套。

“随着房地产市场信心逐渐恢复，北京二手房成交走势将趋升且愈加稳健。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京市场单月二手房成交量一般在1.5万套，5月份北京二手房成交8000套，环比同比都腰斩，楼市进入冰冻状态。主要受到疫情因素影响。6月二手房市场有所回温，下半年还有很多新房供应，会再次分流二手房的客群，预计下半年二手房市场降稳中有降。

在二手房市场趋稳的情况下，各板块之间的分化也越发明显。

一位南城中介表示，今年上半年所在小区二手房成交量仅为去年同期一半，去年3月、6月都是成交高峰，今年不及去年。

“目前客户可对比的小区、房源都比较多，没有核心资源的房子或者品质稍差的房子销售周期都比较长，除非低于市场价出售。”该中介人员表示，实际上小区挂牌价是上涨了，但总体成交价并没有多大变化，跟其他区域比，议价空间较大。

一位西城中介人员表示，近期2000万以上的房源较为抢手，多是改善置业，房子综合品质越好，贵点也好卖。

据了解，关注东西城的购房人群依然很多，短期市场稳定，客户有时间筛选房源，也有议价空间，一些户型、楼层位置不佳的老房子想早点售出只能降价。

相比较而言，有产业人群聚集的板块，比如望京、海淀、昌平，二手房市场也相对活跃。

高端需求复苏早于刚需

合硕机构首席分析师郭毅认为，北京楼市需求分层明显，当下来说，刚需人群存在比较大的观望情绪，收入不稳定，对未来预期悲观，对买房置业这种大额的支出非常谨慎。

改善客群分为刚改和高端改善两类人群，还是出现了回暖的迹象。对于初级改善人群来说，过去买房可能会适度超越现在的经济水平，做踮脚买房这样的动作。但是现在这些人群还是量入为出，不会太过透支地去消费。

高端改善人群，对未来的预期更乐观一些，普遍认为当下的现状市场的经济环境的筑底时间不会太长，资产价值还具有价值潜力，故布局城市核心资产。内城附加资源价值、低密度资源禀赋价值，都是高端人群青睐购买的对象。

尤其是很多新房项目由于政府限价，会出现倒挂的情况，引起高端购房者抢购。

郭毅认为，下半年北京楼市情况主要取决北京市场调控环境是否会发生变化，在调控政策及本地化的金融政策不变的情况下，不会对刚需人群购房带来明显的助力。刚改人群会发生分化，原有的房子升值较慢的客群，由于自身房屋卖出周期的延长，也可能会延后置换需求。

对于高端品质改善客群来说，属于目标型置业，有好的资产入市，还是会关注。(张郁唯)