滨湖区环湖板块指徽州大道以东，方兴大道以南、珠江路以北的区域，早期也被官方宣传为滨湖核心区板块，寄予厚望，后因环保限制，发展受阻，陷入停滞。

不过即便如此，板块内商业、文旅、交通、教育等配套非常丰富，加上西、北两个方向均是公园，东、南两个方向则是八百里巢湖，自然环境也非常优越，所以很受欢迎，二手房市场上置地滨湖双玺、信达公园里、融创望海潮等改善楼盘，都是房价高企。

但新房市场上，目前并没有住宅在售，上一个楼盘还是2021年的置地栢悦轩。主要是片区内虽然有大片的空地，但因为一公里限制不能开发，可供应居住用地主要是融创融园南侧的地块，以及在方兴湖公园南侧、塘溪津门东侧新规划的4宗居住用地。

(资料图片)

方兴湖公园南侧几块地非常优质，但尚未供应，而融园南侧也就是滨科城BK202302号地块，在今年第一场土拍中进入竞品质摇号阶段，被合肥城建拿下，今天我们一起来踩个盘！

城建02地块的位置在徽州大道与贵阳路交口，西侧过了徽州大道就是金融西南板块，北侧沿徽州大道也分布着交通银行、邮储银行、中国银行等各家金融机构总部。

其实这块地原本也是商务金融用地，后经两次调整，由商务金融+居住用地变更为居住+公共配套用地。

在道路交通上，主干道有相邻的徽州大道，以及附近的云谷路、庐州大道、环湖北路等，珠江路后期也会打通到经开区链接宿松路。

公共交通有地铁1号线九联圩站，以及规划的地铁8号线二期。通勤方面主要还是楼盘居于南侧，如果不在附近工作，会增加相应的物理距离。

在配套上，该地块需要同步修建15班幼儿园(15班+6班托幼)，小学根据2022年学区划分是万慈小学，中学是四十八中嘉陵江路中学，附近并没有规划新学校，所以基本可以确定是这个组合，也是较为优质的。

商业方面，楼盘南侧就是首创奥特莱斯，不过奥特莱斯定位于“品牌直销购物中心”，日常生活更多还是北侧悦湖苑和融园的沿街门面，以及往东到融创茂、万达城和五月花的商业街了。

在周边环境方面，虽然西侧临徽州大道，部分楼栋会受到一定影响，但是优势会更多一些。从下面的航拍图可以看到，楼盘东侧就是公园绿地，加上靠近巢湖的贵阳路南地块因为一公里限制不能开发。

以及南侧奥特莱斯基本没有遮挡 ，珠江路南暂时也还没有开发，在相当长的时间内，视野极为开阔，有不少楼栋和楼层，也可以直面巢湖美景。

在产品上，这块地面积有170.23亩，其中A地块居住69.19、B地块居住83.96、C地块幼儿园12.35、D地块公园绿地4.73，容积率A地块≤2.4，B地块≤2.2，土拍中进入满分竞品质摇号阶段，由城建摇中，也选择再次牵手华润。

价格上，因为2023年土拍取消了毛坯限价，并且可以加精装，最终的备案价目前尚不可知，但参考隔壁金融板块2.76的毛坯限价，这块地加上精装以后，大概率是3万+了。

综合来看，这块地还是比较优质的，150多亩的居住用地也给了开发商施展的空间。而在竞争日益激烈，开始拼品质的当下住宅市场，华润也面临了不小的争议，需要开发一个高端盘来证明自己，这块地也许是个好机会，希望能带来一个好的产品。